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        每日經濟新聞:開發商“以糧換房”必須守住金融安全底線

        來源:每日經濟新聞
        日期:2022-06-23
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        近日,河南商丘“建業河畔洋房”的房地產項目推出“小麥換房”的購房活動。海報信息顯示,購房客戶將農產品(000061)銷售給指定收購商,售得款項可抵首付款,小麥最多可以抵扣16萬元首付款。如今正是小麥收割季,銷售顧問稱,趁這個時間,公司給老百姓(603883)發福利,“因為現在小麥市場價是1.5元一斤,我們收購的是2元一斤!背诵←溈梢該Q房,另外一張“杞縣建業城”的海報,開發商則打出了“5元/斤,大蒜換房”的營銷口號。

        雖然是以小麥或者大蒜換房,但上述交易的實質是用糧食出售所得的現金購房,超出市場價部分的售糧款項,開發商另外補貼給糧食收購商。這種所謂的創新方式,也意味著潛在的風險,糧農們的賣糧款是否安全,根本上取決于整個購房的流程是否合規。從媒體已有的報道信息來看,情況并不樂觀。

        一是房產開發商本身就有資金問題。上述樓盤的開發商為河南建業集團,雖然是河南本土最大的地產開發商之一,但自2021年以來,建業集團便債務問題纏身。開發商自身資金鏈安全,整個樓盤后續的正常交付才能確保安全,一套房產動輒幾十萬元,對糧農來說是很多年的積蓄,他們承受不了爛尾的風險。從上述模式來看,雖然開發商所稱是“助農行動”“福利”,但其急切回籠資金的“助己”意圖溢于言表。其對“小麥的質量沒有要求”,溢價購糧也意味著開發商實際上要給出數萬元的補貼,以小博大換取更多的現金流。沒有對糧農真實身份進行核驗也意味著所有購房者都可以通過“以糧換房”的方法得到所謂的優惠,開發商瞄準的客戶范圍實際上遠超糧農群體。

        二是銷售和資金監管等環節有潛在風險。在前述海報中,有“助農”“惠農”這類看似公益性質的表述,對樸實的糧農來說有很強的吸引力。海報還有“來電2859組、到訪852組、成交30套”“16天成交約86萬斤大蒜”等銷售話術,這種刻意渲染出來的銷售數據能夠營造出房子不愁賣的氛圍,對潛在購房者有較強的刺激作用,但這些數據以及“惠農”等表述是否真實,決定了廣告是否合法。對此,市場監管部門應當及時介入查實。同時,在“以糧換房”具體的操作上也有風險,如果賣糧款計入首付款,則這部分資金應當納入預售資金監管,且總金額必須與2元/斤的價格相符,即便是現房銷售,房產監管部門也有義務確保開發商按時按質交房,防止資金被隨意挪用導致項目爛尾。

        三是糧農能否承受金融負債的風險。能全款購房的是少數,大部分人要通過按揭貸款才能消費得起房產,想要買下商品房,在付出售糧款項時,還必須對長期現金流作出理性安排。我國對糧食設有最低收購價,但化肥、農藥、種子、燃油等成本并不固定,糧食收成多寡也不確定,他們是否具備穩定的收入以覆蓋負債?若不能,一旦斷供,則抵押的房產將被銀行收回,用來付首付的糧食款也就談不上安全。因此,商業銀行應當嚴守風險底線,認真核實糧農的資金流水是否滿足負債要求,并以此為據發放按揭貸款,而不能看到有房產抵押就睜一只眼閉一只眼,尤其是地方銀行,應當堅持市場化獨立運營,不能只為了紓困開發商而隨意“開綠燈”,這既是銀行自身必須,也是為糧農們負責。
        關鍵詞: / 開發商 / 以糧換房 / 
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