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        丁祖昱評樓市:開發商正在放棄剛需

        來源:丁祖昱評樓市
        日期:2022-06-29
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          2、地價太高,改善型是開發商的首選

          從供應端來看,對很多開發商而言,部分地塊當被拍下的那一刻,基本上就注定了是往改善型方向走的。

          某百強房企工作人員告訴我們,項目的定位其實在拿地的那一刻就已經定的差不多了。

          “你可以去看看近幾年的地價,然后算一下建安成本和利潤,這都是可以明著算出來的,對于企業來說,現在利潤已經很低了。大部分時候,你拿的這塊地就定了他是剛需還是改善,在上海,基本上市區都是豪宅化的,你說一千萬的房子算不算豪宅?市區都這個價格,那么剛需就只有郊區的地為主了,現在很多郊區項目都打‘洋房’什么的品質的概念,為什么?因為賣得出價格,就這么簡單。如果不是因為拿地的時候有規劃規定,我相信大部分企業都是往高端做的!

          該房企目前在上海郊區有與其他企業合作開發的剛需項目,在市區多個中高端項目觸發積分搖號的情況下,該項目至今還在銷售,該工作人員表示,目前上海的市場,就是豪宅為主的。

        開發商正在房企剛需


          CRIC數據顯示,2020年以來一二線城市的平均地價出現了明顯抬升,其中一線城市2022年上半年經營性土地成交均價19733元/平方米,同比增長29%,二線城市2022年上半年經營性土地成交均價6176元/平方米,同比增長11%,三四線城市成交均價1696元/平方米,同、環比皆下降。

        2022年上半年各能級城市經營性土地成交量價


          一方面是購房者對改善型需求的提升,另一方面是開發商在地價上升的同時希望可以保持一定的利潤。需求端和供應端的理由各不相同,殊途同歸,最終造成了開發商們開始逐步放棄剛需市場。


        2020年以來全國300城土地成交情況量價月度走勢

          
          與新房消費升級不同的是,二手房中的二房成交比重顯著回升,并取代三房成為主力成交房型,中低面積段成交最為活躍。

          簡單來說,在新房市場逐步邁向改善和中高端產品的時候,二手房市場承接了剛需。

          CRIC數據顯示,2022年上半年,5個重點監測城市二手住宅成交結構數據顯示,二房成交比重顯著回升,并成為主力成交房型,二房占比達到39.46%,較2021年增長2.04個百分點,反觀三房、四房成交占比皆下滑,分別較2021年下降0.78個百分點和0.66個百分點。

          其中,北京、武漢、合肥、重慶4城二房成交結構更加剛需化,兩房比重皆明顯回升。以北京為例,二手兩房的購房門檻相對較低,備受新市民青睞,上半年二房成交比重接近50%,較2021年增長4.51個百分點。
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        關鍵詞: / 開發商 / 剛需 / 
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